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北京核心区甲级写字楼租金继续上涨

11 4月 , 2020  

T+- (原标题:供应增、空置升高、租金下滑,北京写字楼市场入冬了吗)
12月16日,北京迎来入冬第二场大雪。当日,CBD附近一家企业正在热火朝天地在搬家,其原来租赁了一栋物业的两层楼,如今要集中到一层楼里办公。对这家企业而言,之所以要减少办公面积,人员减少业务收缩是主要因素。出于企业自身发展考虑,一些业主减租或者退租,并非当前北京写字楼市场空置率升高的全部因素。除此之外,供应大幅放量也进一步加剧了供需的失衡。据国际地产服务机构——第一太平戴维斯数据,2019年三季度,北京CBD核心区中服地块迎来第二个交付项目——正大中心,北京甲级写字楼市场继续迎来供应放量,市场存量达到1148.6万平方米。新增供应推动北京全市平均空置率环比上升了0.5个百分点至9.2%,同比上升2.4个百分点。根据预测,未来五年北京还将有400万平方米左右的甲级写字楼陆续入市,这无疑将放大租赁压力。空置率的上升也明显影响到了租金变化。今年第三季度,北京市甲级写字楼平均租金为每月每平方米367.6元,平均租金指数环比下降0.4%,连续第三个季度出现环比下滑。大部分商务区平均租金环比出现下调。随着新项目持续交付,北京写字楼整体市场竞争愈发激烈,业主方承压也随之加大。除了北京,国内其他热点城市也多出现类似问题,近年来,一些城市推出商办用地过多,造成市场供应增加,而需求却受到经济波动影响未能同步增加,甚至有所减少。两大因素相叠加,不少写字楼市场的租赁压力增大,空置率升高明显。这是短期现象,还是长期趋势?面临租赁压力,业主方又将如何应对,主动降租金,还是提升物业品质?第一太平戴维斯高级董事温书阅近日接受第一财经采访时表示,金融及高科技企业依然是租赁市场的主力军,这类租户对高位租金和租金波动的承受能力较高。而集中了诸多新兴互联网企业的望京地区,一些泡沫被挤压,靠资本维持“生计”的一些企业缩减办公面积,部分或全部退租的案例屡见不鲜。第一财经:从供应来看,北京过去几年和未来几年新的写字楼项目入市情况如何?体量大概会有多少,主要分布在哪些区域?温书阅:过去五年,北京甲级写字楼市场年平均供应量在55万~60万平方米,供应分布于CBD、金融街等核心商务区及望京、燕莎、亚奥等次核心商务区。自2019年起至2023年,北京将迎来供应高峰,预计将有约4百万平方米的甲级写字楼渐次入市,供应主要集中在CBD核心区中服地块、丽泽金融商务区以及通州运河核心区。第一财经:从需求看,经济原因对租赁需求的变化影响有多大?不同行业之间是否有很大的不同?哪些行业租赁需求下降比较大?温书阅:经济变化对于办公楼租赁视市场影响较大,目前的办公楼租赁需求减弱,办公室租赁成本对于企业敏感度提高,多数企业在考虑办公需求时以续租或降低成本为主要考虑方向。第一财经:租赁需求的变化,更多因素是行业本身发展的变化还是外部大环境?温书阅:应该说两者均对租赁市场的变化产生了巨大影响,而这两个因素对于市场的影响更多的应该从整体和局部两个角度去解读。大环境的变化对于整体市场影响较大,租赁需求被进一步遏制,租金降低、空置率上升,业主市场向租户市场的转变。行业本身的变化更多体现在局部市场中。例如,目前金融及高科技企业依然是租赁市场的主力军,因此得益于这两个行业的迅猛发展,金融街及中关村商圈所受到的大环境影响比CBD所受影响就要小得多。再例如,集中了诸多新兴互联网企业的望京地区,受到经济放缓影响,一些泡沫被挤压,靠资本维持“生计”的一些企业缩减办公面积,部分或全部退租的案例屡见不鲜。第一财经:在写字楼市场整体供应大于需求的趋势下,租赁的供需双方应该如何应变?租金下降是否会成为一个较为长期的趋势?温书阅:在市场骤变的情势下,及时转变思想,跟随市场变化而变化对于租赁双方来说都极为重要,对于出租方来说,我建议“认清形势,忠于市场,及时求变,迅速去化”;对于租赁方,我觉得这是一个降低成本,锁定长期稳定租约,提升办公形象的绝佳机会,建议租赁方“选对时机,迅速出手,锁定租约,看清未来”。对于双方来说“该出手时就出手”是现在需要谨记的策略。第一财经:今年7月20日,国务院金融稳定发展委员会办公室公布了11条最新的金融业对外开放措施,更大程度、更大便利地欢迎外资参与中国金融市场。金融等领域进一步开放后,外资金融企业是否会带来较多的租赁需求?温书阅:随着国家更进一步的改革和开放,外资的金融机构的扩张是大势所趋,在目前经济大环境的情况下其走势并不明显,从长期角度来看,其扩张趋势势在必行。第一财经:随着新零售业态的发展,北京一些传统的商业百货类物业出现了改造潮,并多数进行了“商改办”,即把原有商业的业态改造成办公业态,这对当前写字楼租赁市场有什么影响?温书阅:资本逐利,商改办,酒改办的最初目的无疑是为了实现业主方的最大化利润,而过去五年北京写字楼市场居高不下的需求及租金就成为了其最好的动力。但在多个项目的改造过程中,带入了一个新的行业命题,那就是定制,而随着更多成功案例的实现,城市更新成为了这两年最时髦的一个话题。我个人认为,旧有项目的改造将大大缓解未来中心城区供应的短板,丰富写字楼解决方案,使市场更多元化,同时还为年轻的北京写字楼市场的未来发展,提供了非常丰富的设计样本和模式样本。第一财经:在写字楼的租赁市场中,甲方(出租方)如何应对当前局面?降租金提升品质还是静待经济扭转?温书阅:有经验的业主,凭借敏锐的市场嗅觉在市场变化还未显现的时候已经作出了适当调整,从而获得了第一波红利。而静待市场扭转是一个“必死”的做法。应对当前的局面,寻求突破不是简单的降低租金,提升品质,而是一个系统化的命题。

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经过2013年写字楼租金的全面暴涨,北京已经成为全球办公成本最高的城市之一,而10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际代理行纷纷披露的三季度北京甲级写字楼数据均显示,由于供应较少,北京核心区的优质写字楼租金仍在上涨,CBD等区域的业主积极涨租金,而过高的租金已迫使部分租户向望京等新区迁移。同时,受今年经济大势影响,新租户中内资企业尤其是高科技企业一枝独秀。

机构统计显示,今年第三季度,北京CBD商圈平均租金达每月每平方米393.3元,同比上涨了3.18%。胖毛/CFP

甲级写字楼不愁租

经过2013年写字楼租金全面暴涨,北京已经成为全球办公成本最高的城市之一,而10月中旬DTZ戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕等国际代理行纷纷披露的三季度北京甲级写字楼数据均显示,由于供应较少,北京核心区的优质写字楼租金仍在上涨,CBD等区域的业主积极涨租金,而过高的租金已迫使部分租户向望京等新区迁移。同时,受今年经济大势影响,新租户中内资企业尤其是高科技企业一枝独秀。

据DTZ戴德梁行统计,第三季度,北京甲级写字楼迎来中关村商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广场PICC人寿保险大厦两个项目的入市,新增89700平方米供应,这使得北京甲级写字楼存量达到572万平方米。

甲级写字楼不愁租

“这两个新入市的项目体量较小,且预租状况表现良好。可以看出北京核心商圈的甲级写字楼不愁租,整体市场平均租金环比上涨1.94%,达到每月每平方米387.6元,同比上涨近3%。主要是因为CBD商圈租金上涨的拉动。”戴德梁行华北区研究部主管赵岩如是说。

据DTZ戴德梁行统计,第三季度,北京甲级写字楼迎来中关村商圈的互联网金融中心和东二环商圈的朝阳广场PICC人寿保险大厦两个项目入市,新增89700平方米供应,这使得北京甲级写字楼存量达到572万平方米。

据了解,中关村商圈甲级写字楼市场自2007年以来已经连续7年的断供,今年三季度迎来核心区的互联网金融中心的入市,新增租赁面积5.1万平方米,截至9月底该项目出租率已达85%以上;同时,中关村商圈的平均租金也环比上涨近2%,为每月每平方米309.4元。

“这两个新入市项目体量较小,且预租状况表现良好。可以看出北京核心商圈的甲级写字楼不愁租,整体市场平均租金环比上涨1.94%,达到每月每平方米387.6元,同比上涨近3%。主要是因为CBD商圈租金上涨的拉动。”戴德梁行华北区研究部主管赵岩如是说。

在强劲的租赁需求支撑下,销售价格的再次上涨,据戴德梁行统计,北京市甲级写字楼平均售价冲高到65104元/平方米,环比再涨近2%。

据了解,中关村商圈甲级写字楼市场自2007年以来已经连续7年断供,今年三季度迎来核心区的互联网金融中心的入市,新增租赁面积5.1万平方米,截至9月底该项目出租率已达85%以上;同时,中关村商圈的平均租金也环比上涨近2%,为每月每平方米309.4元。

澳门新莆京正在官网,机构称四季度供应增大

在强劲的租赁需求支撑下,销售价格再次上涨,据戴德梁行统计,北京市甲级写字楼平均售价冲高到65104元/平方米,环比再涨近2%。

多家机构都预计,四季度北京市甲级写字楼将会迎来一批新的供应,短期供应上升将给市场造成一定压力,但由于整体市场、尤其是核心区甲级写字楼市场的供需仍不足,预计租金仍将上涨。

机构称四季度供应增大

记者从世邦魏理仕了解到,未来6个月,预计将有8个落成,分别位于CBD、金融街、中关村、望京和奥运村地区,将为市场提供约47万平方米写字楼面积。

多家机构都预计,四季度北京市甲级写字楼将会迎来一批新供应,短期供应上升将给市场造成一定压力,但由于整体市场、尤其是核心区甲级写字楼市场的供需仍不足,预计租金仍将上涨。

戴德梁行方面也表示,虽然四季度北京写字楼的市场供应增大,预计总体空置率将有所上升,但从目前这些新项目的良好预租情况来看,租金将有望继续保持稳中有升的态势。

记者从世邦魏理仕了解到,未来6个月,预计将有8个落成,分别位于CBD、金融街、中关村、望京和奥运村地区,将为市场提供约47万平方米写字楼面积。

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼也介绍,预计CBD、金融街等商务区四季度会新增加33.52万平方米可租赁供给量,大部分新增供应已取得20%-50%的预租率,全市空置率水平预计维持在5%左右,仍是全国的最低水平。

戴德梁行方面也表示,虽然四季度北京写字楼市场供应增大,预计总体空置率将有所上升,但从目前这些新项目的良好预租情况来看,租金将有望继续保持稳中有升的态势。

■市场看点

第一太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼也介绍,预计CBD、金融街等商务区四季度会新增加33.52万平方米可租赁供给量,大部分新增供应已取得20%-50%的预租率,全市空置率水平预计维持在5%左右,仍是全国最低水平。

IT等科技企业成“黑马租客”

■ 市场看点

“受到经济发展的影响,可能望京等新区的写字楼会发现租户更多来自IT等科技企业,因为金融类租户更多还是选择核心区而非新区,而制造业租户扩张动力减弱。”DTZ戴德梁行华北区写字楼部董事及主管王刚多年来负责为客户寻找可租赁或可购买的高档写字楼,他介绍,据戴德监测,今年前三季度北京甲级写字楼市超过68%的租赁活动是由内资企业完成,主要的租户来自金融、IT等科技企业,而金融企业租金高,IT企业扩张快。

IT等科技企业成“黑马租客”

同时,记者从世邦魏理仕了解到,内资高科技公司成为三季度北京甲级写字楼的需求主力,尤其是在新近落成的项目中占有相当大的比重。

“受到经济发展影响,可能望京等新区的写字楼会发现租户更多来自IT等科技企业,因为金融类租户更多还是选择核心区而非新区,而制造业租户扩张动力减弱。”DTZ戴德梁行华北区写字楼部董事及主管王刚多年来负责为客户寻找可租赁或可购买的高档写字楼,他介绍,据戴德监测,今年前三季度北京甲级写字楼市超过68%的租赁活动是由内资企业完成,主要的租户来自金融、IT等科技企业,而金融企业租金高,IT企业扩张快。

此前SOHO中国董事长潘石屹也对记者感叹,今年经济发展压力大,仅有IT企业一枝独秀仍有扩张的需求,据他介绍,望京SOHO有近九成的租户都来自IT企业。据记者了解,触控科技、锤子科技在新落成的望京SOHO分别租赁了24000及8000平方米的面积,而P2P公司人人友信则在位于燕莎的凤凰置地广场承租了5700平方米。此外,外资公司需求则仍以续租为主。

同时,记者从世邦魏理仕了解到,内资高科技公司成为三季度北京甲级写字楼的需求主力,尤其是在新近落成的项目中占有相当大的比重。

CBD写字楼业主涨价

此前SOHO中国董事长潘石屹也对记者感叹,今年经济发展压力大,仅有IT企业一枝独秀仍有扩张需求,据他介绍,望京SOHO有近九成的租户都来自IT企业。据记者了解,触控科技、锤子科技在新落成的望京SOHO分别租赁了24000及8000平方米的面积,而P2P公司人人友信则在位于燕莎的凤凰置地广场承租了5700平方米。此外,外资公司需求则仍以续租为主。

因为甲级写字楼不愁租,于是“涨祖金”仍是核心区的大趋势。

CBD写字楼业主涨价

仲量联行华北区研究部总监麦哲文表示,尽管中国GDP增速趋缓,但是北京甲级写字楼的净吸纳量依然强劲,第三使馆区和CBD区域供应量十分的紧张,CBD区域的业主信心提升,已经在提高租金。

因为甲级写字楼不愁租,于是“涨祖金”仍是核心区的大趋势。

戴德梁行华北区研究部主管赵岩介绍,由于CBD商圈在过去两年间鲜有项目入市,可租赁面积持续紧张,使得三季度一些项目的成交租金有所上涨,CBD商圈平均租金环比上涨了2.25%,达每月每平方米393.3元,同比上涨了3.18%。

仲量联行华北区研究部总监麦哲文表示,尽管中国GDP增速趋缓,但是北京甲级写字楼的净吸纳量依然强劲,第三使馆区和CBD区域供应量十分紧张,CBD区域的业主信心提升,已经在提高租金。

值得一提的是,由于近年来租金持续的增长,一些公司开始考虑选择新兴的办公区域。这些地区的基础设施和娱乐设施在逐渐完善以满足租户需求,麦哲文表示,一旦这些区域的办公楼进驻率达到高位,业主将有更强的定价优势。

戴德梁行华北区研究部主管赵岩介绍,由于CBD商圈在过去两年间鲜有项目入市,可租赁面积持续紧张,使得三季度一些项目的成交租金有所上涨,CBD商圈平均租金环比上涨了2.25%,达每月每平方米393.3元,同比上涨了3.18%。

值得一提的是,由于近年来租金持续增长,一些公司开始考虑选择新兴的办公区域。这些地区的基础设施和娱乐设施在逐渐完善以满足租户需求,麦哲文表示,一旦这些区域的办公楼进驻率达到高位,业主将有更强的定价优势。

采写/新京报记者 自曾晖


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