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星城绿湖翠珑湾办公当公寓卖 被告”全国普遍存在”

15 4月 , 2020  

T+- (原标题:东莞星城绿湖翠珑湾办公当公寓卖 维权被告知“全国普遍存在”)
广东东莞付先生,是东莞市星城绿湖风景房地产有限公司(以下简称“星城绿湖”)开发的翠珑湾楼盘的维权代表之一,与他一样同为千名业主奔走维权的还有4位业主代表,今年4月这些业主已经完成楼盘验收,当业主们办理房屋不动产证时却发现房屋性质为“办公”,加上现场咨询当地房屋管理局工作人员告被知“该房屋性质不能用于居住”,原以公寓售价购买并主要用于居住的业主们认为受到了星城绿湖的欺骗,开始进行维权,期待房地产商给出一个说法。截至10月22日,房地产公司代表、物业代表、维权业主在当地市场监管局工作人员的调解下,进行多方现场维权。维权业主按照优先级提出了三个诉求,房企方面代表钟先生回应,因目前政策上对房产行业商业用途配比规定的背景下,“这是一个全国性普遍存在的问题”,几方现场协商承诺“11月1日前给出进一步回复”。11月2日开始,近50名星城绿湖翠珑湾的业主代表们开始陆续通过中国质量万里行消费投诉平台进行投诉。截至12月18日,星城绿湖房企所属的广东珑远集团营销部门的张经理说,“最新和业主调解的进展,以及与政府部门的协调结果,还在进一步沟通,预计下周才有通知”。  合同签署前是否知情成为争议点2017年4月,付先生在东莞星城翠珑湾购买了一套面积67.3平米精装的房产,总价174万元。“销售人员向我们反复宣传该房产是复式公寓,可商住两用;样板房也是明显的公寓样式:有厨房、炉灶、主次卧室、洗手间、阳台。”付杰清晰记得,签购房合同当天,工作人员不断催促诱导,让我们签了双份合同,一份买卖合同,一份装修合同,“直接给我们翻到了需要签字的地方,出于信任没有细看我们就签了合同。”关于购房合同的争议,也是房企代表与业主们的核心争议点。房企代表认为,现场公示的规划用地都写得十分明确,双方签署的房屋买卖合同上也明确了房屋的用途,“合同上是什么性质,现在你们购买的就是什么用途,消费者有权利在签署合同签认真查看合同”。维权代表们认为,“从现场的沙盘、资料、楼盘介绍,以及消费者的推销过程中,我们都是得到的公寓信息,我们都是拿着自己的积蓄进行居住用的”,他们认为,签署房屋买卖合同时,拿到的都是格式合同,并被翻到需要签字的页面,“不少业主说要细看合同时,格式合同也成为了销售让业主们尽快签署的理由,销售人员说时间不够,签完字回去再细看”。于是,消费纠纷的双方就是否存在虚假宣传和合同欺诈的问题,在市场监管部门的协调现场一度陷入了僵局。市场监管部门的工作人员说,“在消费纠纷的协调现场,我们主要需要双方就可以达成的问题尽可能地达成一致,判定是否为虚假宣传、合同欺诈,这不是协商可以解决的问题。”  维权者:三个诉求已是底线维权业主代表们提出了三个维权诉求,付先生说,“这是按照诉求的优先级别排序的,也是业主们商议的底线。”业主们提出的三个诉求分别是:第一,业主们需要购买的是具有居住功能的房屋,无论是修改补充不动产证的用途,还是专门出具可以居住的公文,都需要保障业主权益;第二,如果第一条无法实现,那就需要房企与业主们的购买关系回到购买前的状态,“就是接触合同”,付先生解释说;第三,如果第一二条都无法达成诉求,就是按照不动产证上标识的“办公”用途的售价,与预期公寓价格不一致的补偿差价。付先生补充道,“如果第一个诉求就能达成,这就是我们都希望达成的局面。让我们居住,也是最初购买房屋的初衷。”其中,广东珑远集团代表在协调现场表示,“基于政策规定的‘30%的商业用地配比’的背景下,房地产企业在商业用地过剩,出现调整的现实情况下,出现地块用途上的问题,是全国性普遍存在的问题,政府部门强制干预‘不让居住’的可能性并不大”,然而,这一点并不能得到维权业主代表们的认可,“这些不确定因素,很有可能在新的政策情况下对之后的居住产生隐患。”
星城绿湖翠珑湾的业主们担心,“倘若有一天,政府规定‘办公’用途的房屋不能居住,我们花了本辈子心血购买的房屋却不能居住,找谁都不会有一个说法,面对这种情况,该怎么办。”针对业主们提出的三个诉求,房企方面代表在协调现场提出了客观存在的条件,以及面临的实际达成诉求的困难,并告知现场的维权业主代表,“第一次听到了业主们的想法,了解了业主们的需求,但是需要与集团公司领导进行进一步汇报,才能给出最终的方案。”与佛山万科的“办公当公寓卖”的维权事件引发的关注类似,除了5位维权代表,近50位消费者也主动通过中国质量万里行消费投诉平台进行了投诉,期待这个事件能够进一步说法,“每天耗在这个维权上没有必要,期待星城绿湖翠珑湾能真正给业主们一个说法,给业主们一个真正的家。”

前段时间,南京多个公寓楼盘都在维权,起因是开发商将办公用房当作公寓卖给业主,而业主在不知情的情况下花几十万,甚至上百万买下,最后才发现自己所买的房屋根本没有居住属性,甚至没有独立的下水管道和排烟管道。

长江商报消息●长江商报记者杨玲玲广州报道
  “年纪轻轻,住在中心、允许‘商改住’……购房时,营销中心、售楼人员和宣传单页多次暗示是可以‘住’的‘公寓’,如今却被告知房屋规划用途是办公用房,不可用于居住。”7月16日,佛山万科金域中央业主李岩向长江商报记者投诉称。
  连日来,长江商报记者走访位于佛山市南海区龙溪大道的万科金域中央了解到,该盘作为区域内的大型项目,有酒店、住宅、公寓、商业等业态。目前,不动产权证书显示为“商务金融用地/办公”用途的几栋高楼,大部分业主收楼后作为公寓在其中生活起居。
  对于业主们反映的虚假宣传等相关问题,长江商报记者致电致函万科总部,相关负责人回复称采访提纲已转交佛山公司同事。7月19日,万科佛山公司方面回复记者表示:“针对项目商品房的房屋用途,与购房者签订的《商品房买卖合同》第三条已做出了明确约定,且客户已知悉并签字确认。针对客户反映的个别销售人员称房屋用途为公寓等情形,已经展开调查、了解情况,并将及时公布相关进展。”
  长江商报记者获得的一份由佛山市南海区住房城乡建设和水利局、佛山市自然资源局南海分局联合发布《告知书》显示,该项目所涉宗地为公开出让,在土地出让时设定的房屋规划条件中没有公寓式办公用房,出让后不能随意变更。至于是否构成虚假宣传广告行为等问题,市场监管部门已介入调查并将依法从严处理。
  “商住”变“商办”?
  近日,佛山万科金域中央楼盘业主向长江商报记者反映称,2017年购买的公寓,在拿到的不动产证时却发现“用途”为“商务金融用地/办公”,并非当初购房时宣传的“商住”。
  据业主们粗略统计,约有5800套公寓涉嫌虚假宣传,不动产权证书显示为“商务金融用地/办公”,不得用于居住。
  7月16日,长江商报记者走访万科金域中央了解到,不少业主称,万万没想到万科销售的是“假公寓”。业主向记者提供了多份暗示可以用于“居住”的宣传单页,以及收楼时配发印有“欢迎入住”的欢迎函等材料。
  “买房时,销售说可以住人,还说准备‘商改住’,样板房里厨房、卧室等也是一应俱全。”李岩对长江商报记者回忆称,收房时还送了锅、抽烟机、电磁炉等厨具,但如今销售已将其拉黑,联系不上。
  对于买房时签署了印有“办公”用途的合同一事,多位业主对长江商报记者表示:“大家是集中签合同,当时人非常多,合同内容也比较多,在销售的催促下很快签完了字,根本来不及看。”也有少部分业主对合同提出过质疑,但均被销售人员搪塞过去,“我们当时也是比较相信‘擅长做住宅’的大品牌万科。”
  还有业主在准备办理居住证时,拿着“办公”性质的不动产权证前往办证大厅,被告知不能作为有效资料,甚至办证柜台前还印着“万科公寓的不能登记信息及办证”的“特别提醒”。
  7月初,在业主们对此投诉之后,佛山市南海区住建部门给出的一份《告知书》显示,该项目所在土地用途为城镇住宅用地、商服用地,其中金域名都2座、3座、4座1幢、5座、6座,金域花园一区30座、32座、金域花园2区20-23座,金域城东花园3-5座的房屋规划用途均为办公用房。
  被指涉嫌“虚假宣传”
  据介绍,金域中央大型商住综合体在报建时分为三个项目,即金域名都、金域花园和金域城东花园,其中,金域名都、金域花园由佛山市南海区万瑞投资有限公司开发建设,金域城东由佛山万科置业有限公司开发建设。
  万科金域中央业主认为,开发商在预售商品房时将办公用房宣传推广为商业公寓,涉嫌存在欺骗行为,要求将所购办公用房的规划用途变更为公寓式办公,并支付相关赔偿款项。
  事实上,针对这一诉求,业主们已多次与万科相关负责人进行协商,万科方面要求业主将诉求以书面形式呈现,应允在某期限内做出书面答复,但多次失约,未提供实质性的答复。
  而业主提供的一份佛山市南海区万瑞投资有限公司出示的《关于金域名都相关事件的说明》显示,根据《根据国有建设用地使用权出让合同》约定及《项目规划条件》要求,金域名都项目所在地块的用地性质为商务金融用地及其他商服用地,建筑物的房屋用途为商业办公。
  7月19日,万科佛山公司方面在回复长江商报记者时也称:“针对以上项目商品房的房屋用途,开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》第三条已做出了明确约定,且客户已知悉并签字确认。”
  另外,佛山市南海区住建部门在给出的《告知书》中强调,该项目所涉宗地为公开出让,在土地出让时设定的房屋规划条件中没有公寓式办公用房,出让后不能随意变更。至于是否构成虚假宣传广告行为等问题,市场监管部门已介入调查并将依法从严处理。
  对于业主们“虚假宣传”的指责,佛山万科方面则回应称:“客户反映的个别销售人员称房屋用途为公寓等情形,已经展开调查、了解情况,并将及时公布相关进展。”
  “如因履行合同发生纠纷的,建议双方及时协商处理,如协商不成,应当尽快通过司法诉讼途径解决。”住建部门在《告知书》中表示。
  长江商报记者走访中了解到,部分业主对开发商冷漠的处理态度并不满意,准备走法律途径维权。
  佛山万科激进扩张后遗症
  公开信息显示,佛山万科自从2004年进驻佛山以来,拿地扩张动作迅猛,成为为数不多的全面布局佛山五区的房企。
  克而瑞统计数据显示,上半年万科斥资35.9亿元拿下南海、禅城两宗商住地,一跃位居拿地金额榜首。同时,上半年万科地产以81.70亿元的权益金额位列2019年1-6月佛山房企销售金额排行榜第二。
  市场观察人士指出,一方面,限价悄然解绑、湾区持续升温、品牌房企争相抢驻;另一方面,“房住不炒”调控压顶、佛山被住建部点名预警、市场维稳当先。在此环境下,佛山万科的激进扩张也酿下苦果。
  值得一提的是,长江商报记者在走访中了解到,与万科金域中央相隔不远的A32亦是万科楼盘。2018年11月19日,有市民在佛山南海区网络发言人平台反映“万科违规改变功能,将写字楼变成每个33平方米带洗手间的公寓出售”。
  对此,相关主管部门回应称,经查报建资料,万科A32楼盘的建设项目名称为金色悦享大厦,该项目的裙楼为商业用房,东西塔楼为办公用房,每层设1处集中卫生间。该项目有违法建设、虚假宣传、违规销售等违规嫌疑。近日,长江商报记者前往该项目营销中心,销售人员已改口称“在售的是办公楼,没有商住产品”。

这自然是让人无法接受的,其实南京早已明令禁止写字楼改公寓,但诸如此类的事件仍在不断发生,有的开发商钻空子将办公房源改成公寓对外出售,买房人的确是防不胜防。

南京多个楼盘涉嫌将办公用房改成公寓对外出售

南京近来爆发的公寓维权颇有愈演愈烈之势,位于江北的宝隆时代广场就是一个典型的案列。

在4月26日宝隆时代广场迎来首批交付,本来应该是开发商和业主双方皆大欢喜的交付场面,但是现场却出现多位业主拒收、维权等现象。

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之所以发生这样的事情,是由于业主们在收房时发现,之前开发商承诺的公寓突然变成了一间空荡荡的毛坯办公用房。不仅没有水电,连做卫生间的地漏都没有。

此前项目曾打出大型广告牌上写着:“高人一等、精彩分层,4.8米公寓全城争抢”等广告语。

不过在维权爆发后,已经被全部撤下。

据了解,浦口宝隆时代广场开发企业为南京常发江北投资有限公司。不少业主都表示,不论是样板房的风格,还是广告宣传,都说这里的房子是商住房,而且当初就是冲着居住公寓的目的才购房。

对此,购房者们表示,开发商既然一开始规划的是商业办公用房的性质,就不该在销售时告诉他们可以居住是公寓,这样做就是虚假宣传。

而据了解,购房业主与开发商签订的房屋买卖合同中明确写明了该商品房规划用途为办公用房。南京市规划局浦口分局的工作人员也称,宝隆时代广场土地出让合同是商业办公用地,建筑用途是商业办公。

南京市浦口区建筑安装工程质量监督站也表示,根据前期规划,宝隆时代广场内所有的楼栋除了大中型商场以外,都是商务写字楼,根本没有一栋是可以供人居住的公寓,他们验收时也是按商务写字楼验收的。

除了涉嫌虚假宣传外,众多业主表示,项目房屋质量存在严重缺陷,并未达到开发商在购房时承诺的交付标准,直到交付的时间,水电还没有连通到户。

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图片来源见水印

无独有偶,位于六合的紫晶未来城·荣寓也存在同样的情况,承诺给买房人的是精装双钥匙公寓,很多买房人被此吸引,而纷纷掏钱购买。

有业主表示,开发商与其签订的认购协议、预售合同、正式合同、装修委托协议四份合同,但文件很多重要信息都是空白横线,“大部分信息是之后才打上去的,简直就像是空白合同”。

然而房屋交付时,业主才发现根本不是当初承诺的那样,自己买的“公寓”却无法入住,由于是办公性质,有的房间从上至下没有一扇开放式窗户,完全不适合居住。

在业主的集体维权后,六合区政府对此事高度重视,多次召开协调会。

诸如以上这种情况,在南京可谓屡见不鲜,把办公产品模糊处理、“包装”成公寓对外销售的这批楼盘,依旧活跃于市场。

例如位于江宁汤城东郡广场,目前在多个房产网站平台释放的最新消息是“在售酒店式公寓产品”,销许均价16000-18000元/㎡,还可以享受温泉入户。

而网上房地产却显示,该项目仅于2012年领过2次销许,分别为03幢、04幢楼房源,然而这2张销许在房屋用途性质一栏均显示“商办、办公”,并无酒店式公寓产品备案。

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除了以上这些,从2019年1月至今,南京鼓楼、雨花台、江宁、浦口等区均被曝有涉嫌“商改住”的乱象,涉及楼盘数十个。

而众多项目中,也只有少数楼盘在业主维权后退房,大多数都是不了了之。

南京已明确规定严禁写字楼改公寓 部分项目承诺退房

其实早在2017年3月10日,南京市规划局官网就发布了一则《关于加强商业办公等住宅类建筑项目管理的通知》,通知规定,为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑,商业办公类非住宅类建筑不得按单元式或住宅套型设计。

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截图来源于:南京规划局

当天发布的通知提出,商业办公类非住宅类建筑(不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑)不得按单元式或住宅套型设计,一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置;其中办公、工业、科技研发等建筑如确需设置带独立卫生间的套间,其每一分隔单元的套内建筑面积应不小于150平方米,此类套间面积不得超过本层建筑面积的20%,且不得分割销售;不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑,其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能。

通知还指出,房地产开发企业在销售商业办公等非住宅类建筑前应向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费以及配套建设指标等情况,告知购房人应严格按照规划用途经营使用,不得擅自改变用途、不得利用层高加建隔层,并在认购书和购房合同中与购房人明确约定。对规划核实后擅自在内部分加层、增加建筑面积等违法建设行为一经举报查实,各职能部门需按照相关规定严肃查处。

新规定于2017年3月10日发布之日起施行,此前尚未取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑,都要按照该通知执行。

对于如此严格的规定,南京市场仍然有多个项目违规进行“商改住”,可见乱象丛生。在业主的集体维权后,也有不少楼盘做出了退房承诺,不过有的却并不是十分顺利。

一、宝隆时代广场

上文所提到的位于江北的宝隆时代广场,在5月12日出具了处理结果,其中约定:

1、自愿继续履约的业主,补偿总房价的10%,7天内签订补充协议的另奖励1万/户,本次交房实际已拿房的也可享受,不过签订补充协议后,双方对交付标准和交付时间再无争议;

2、拟退房的业主,如双方达成一致,则返还业主支付的购房款,并按同期银行存款利率赔偿利息损失。涉及银行按揭贷款的,会同银行签订三方解约协议。业主已支付的按揭贷款返还业主,未支付的按揭贷款归还银行。

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不过,当时部分业主并不满意以上条约,表示:不公平,这是霸王条款,并于13日继续维权。

二、紫晶未来域荣寓

上文所说到的位于六合的紫晶未来域荣寓,在7月12日,开发商南京龙津公司发布《关于欢乐广场B块塔楼部分业主诉求的补偿办法》。

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对于不选择退房的业主,双方将签订《补充协议》赔偿违约金,并承诺在交付时间不迟于2019年10月29日,否则业主有权解除合同。同时,根据各房屋梁、柱、窗户、层高等不同情况,给予一万元至两万五千元不等的补偿,并免除两年物业费或停车费。

该补偿办法显示,对于拟解除合同的业主,将根据双方签约的《南京市商品房预售合同》的约定,就解决方案进行协商,达成一致意见的将办理解约手续,否则业主可以通过司法途径解决。

即使如此,有业主表示现在退房只能退回本金,团购费和利息加起来20多万元,这损失谁来补偿?

三、江宁地铁口公寓承诺退房

江宁一位于地铁口的品牌房企打造的公寓项目,也涉嫌违规将办公房源改成公寓对外出售,事后遭到了业主的集体维权,经相关部门协调,开发商被勒令退房。

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不过,双方在办理退房退款手续上出现了严重分歧,目前还没有明确的官方结果。

公寓和办公区别在哪?如何识别?

那么公寓房源和办公房源到底有何区别呢?又有哪些本质上的差别?

1、公寓可居住,办公只能商用

公寓具有一定的居住属性,部分公寓水电可申请民用,也能接入燃气。而办公不得按单元式或住宅套型设计,且没有独立下水和管道排烟。

2、公寓可设置独立卫生间

酒店式公寓一般只有独立卫生间,而办公产品的卫生间为集中设置,即公用卫生间。另外办公采取公共走廊,同时,除食堂外,不得设置厨房,开水间或者饮水供应点。

3、办公商品房公摊更大

由于规划不同,公寓和办公结构设计上也有差别,办公楼的回字形走道设计,导致办公公摊更大。

那么买房人该如何识别,某个楼盘的规划用途究竟是不是公寓性质呢?

查询到该楼盘的备案名,打开南京网上房地产,点击商品房——预售许可,输入楼盘名称查询:

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搜索出来的项目信息,会显示房屋用途性质:

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点击进去查看详情,可以看到住建局批复的预售许可证上标明的房屋用途性质:

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因此,也要提醒各位买房人,擦亮眼睛,不要被置业顾问忽悠,查清楚了再下手,毕竟对于普通家庭来说是一大笔钱,拿出去容易要回来难。

部分内容来源:南京晨报、中国经营报

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