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险资“海淘”房地产热情不减 澳美英三大市场受关注

25 4月 , 2020  

T+- (原标题:看好,匹配!险资的物流地产生意经)
不动产投资一直是险资的重要投资方向,其中物流地产更是逐渐成为了大型险企的“心头好”。在近日由中国保险资产管理业协会主办的保险资金物流地产投资策略工作交流会上,业内人士表示,物流地产回报率高、行业前景广阔、与险资特性匹配,保险资金另类投资正逐步从关注商业不动产和城市综合体转到重视物流地产和物流企业。“物流地产依然是我们资产配置的重要方向,随着中国电商的发展,商业经济下沉到三、四线城市甚至乡村,我们看好物流行业的前景。而且,除了自持物流地产之外,物流公司我们也投了不少。”一名大型保险公司高管对第一财经记者表示。物流地产的机遇物流业是重要的服务业,融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等。目前我国已成为具有全球影响力的物流大国和最大的物流市场之一,物流行业也越来越受到资本方的关注。发改委、交通运输部研究制定的《国家物流枢纽布局和建设规划》中提到,到2020年要形成30个国家级的物流枢纽,2025年要形成150个国家级物流枢纽。在这一政策红利下,物流行业投融资交易活跃。上述交流会上传递出的数据显示,2014-2018年,物流行业的融资金额达到近1000亿元。业内人士认为,从物流行业的行业特性、收益率及政策扶持方向来看,都是非常适合保险资金投资的标的。保险资金具有可投资规模大、久期长、投资方式灵活的特点,而物流地产的特点是年化回报率明显高于其他物业资产,但布局的时间更长。“物流地产项目的投资流程较长,尤其是一级开发项目,包含拿地、运营、开发等时间,一般项目投资期限在4-5年,如果考虑到网络布局,则需要更长的时间。”参加上述交流会的业内人士表示。长布局对于负债端长久期的保险资金来说,适配度不言而喻。而从收益率来说,物流地产又显著高于其他传统不动产行业。招商证券7月发布的研报显示,整个一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上,远高于商业地产和住宅地产在2%-5%的投资回报率。此外,分城市来看,尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市,但考虑到其土地成本也相对较低,从收益率角度来看,供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。另外,上述业内人士表示,保险机构投资者偏好政策指向的“补短板”领域和重点规划发展区域,项目选择上主要投向符合政策导向、满足会计收益、回报具有较强确定性的项目及国家政府拟进行扶持的新型基础设施类项目。物流行业受到国家政策大力扶持,优质物流地产资源稀缺,随着中国扩大内需以及电子商务的发展,物流地产已经成为产业资本、市场机构等布局未来商业版图的重要资源载体。险企悄然布局物流行业“保险资金另类投资逐步从关注商业不动产和城市综合体到重视物流地产和物流企业,目前部分大型险企已经参与对顺丰、发网的投资。”上述业内人士表示。事实上,随着近几年物流地产走上前台,险企已悄然在物流行业内纷纷布局。早在2013年,中国人寿在业绩发布会上宣布与阿里巴巴签署了战略合作协议,利用保险资金支持阿里仓储和物流建设。2017年,菜鸟网络宣布与中国人寿共同设立物流仓储基金,规模为85亿元人民币。2018年2月,国寿投资宣布,与物流业巨头普洛斯联合发起设立了约100亿元的收益增值型基金,投资于境内一、二线核心城市增值型物流资产,这也是当时国内物流行业最大的收益增值型基金。中国平安在物流地产上更是动作频频,中国平安高管多次表达了对物流地产行业的看好。据平安内部人士对第一财经记者表示,目前平安投资的物流地产约有300万-400万平方米。同样,中国平安也选择与普洛斯牵手,平安旗下平安不动产已于去年和普洛斯建立战略合作关系。除了物流地产外,平安在申通、顺丰等物流企业的股权投资上也有涉猎。而在境外物流地产投资方面,2015年中国平安就与美国Blumberg
Invest-mentPartners成立地产合资平台,投资于美国的长期优质租赁资产,初始投资组合就包含多个核心市场的全新物流资产,项目价值超过6亿美元。另外,2018年底泰康人寿在万科的物流地产投资基金合伙人变更后进入并成为该基金最大持有人;中国保险投资基金也于2016年与招商局资本投资有限责任公司共同发起设立规模为50.08亿元的仓储物流基金。可以预见,险企在物流地产行业的大手笔投资将继续上演。

坐拥超10万亿元总资产的保险资金对海外地产的热情是一浪高过一浪。

记者获悉,中国人寿和中国平安(601318,股吧)近期首次购入美国波士顿一个价值5亿美元的地产项目,这是两家保险公司首次进军美国商业地产市场,也是两家公司在海外联手进军房地产的首例,其中中国人寿、中国平安以及纽约地产开发商铁狮门各持有该项目三分之一股份。

在美国经济持续复苏、人民币进入缓慢贬值通道、国内缺乏具有永久产权并且收益稳定的可投物业,以及监管部门支持的大背景下,显然这一拨险资出海买楼的逻辑已经不能简单用“有钱任性”来解释。

两巨头的美国首秀

据悉,铁狮门公司是美国顶级地产开发商、运营商及基金管理公司,其在世界各地拥有、参与投资了大量地产物业。此次收购的地产项目位于波士顿海港区,该地区面朝一国际机场,背靠波士顿公园,且海湾附近停有不少私人游艇,属于当地富人区。该地块由铁狮门在2014年取得,计划建设一幢13层的办公楼和一幢9层共100个单位的公寓楼,预计今年四季度开工,办公区域的建设计划在2017年下半年完成,而公寓建设完工将要等到2018年第一季度。

铁狮门方面表示,代表中国人寿集团出资的是其另类投资管理子公司国寿投资控股有限公司,而中国平安则由其房地产投资平台平安不动产有限公司出资,铁狮门将负责波士顿项目的日常管理。

对于此次收购,铁狮门没有透露中国人寿和平安保险各占波士顿项目的股份数,而有知情人士透露,两家保险公司分别持有三分之一的股份,另外三分之一由铁狮门地产公司的一只基金持有,该基金将担任合资公司的管理合伙人。

值得一提的是,中国人寿和平安保险此前虽都已在伦敦市场收购了相关房产项目,但均未曾在美国购买资产。因此,此次收购波士顿项目,标志着其正式进军美国市场。对于两家均默契地从欧洲转战到美国,知情人士称,一是因为就单个项目而言,该项目地理位置较好,二是因为在美国经济复苏背景下看好未来波士顿房地产市场长期稳健增长的趋势。据悉,该项目投资期限初步预估是五至六年。

“多样化战略的资金配置时间已经开启,现在已经到了加大去海外配置资产的时间窗口。”
中国平安总经理任汇川近日表示。

实际上,除了两大保险巨头,目前第一、第二梯队的保险公司已经相继试水海外不动产投资,主要以地产和酒店项目为主。保监会数据显示,截至2014年,中国保险资金境外投资余额为239.55亿美元,较2012年末增长了近150%,占中国保险业总资产的1.44%。而据保监会副主席周延礼透露,过去一年中有大约20%的保险资金海外投资进入了房地产领域。

显然,保险资金与开发商已经成为收购境外地产的两股主要力量。仲量联行最近的一份研究报告称,随着国内的房地产开发商和保险商投资国际化,中国投资者2015年的海外地产投资规模将有21%的同比增长。

进军海外楼市动因

2012年10月,保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》,支持险资投资海外不动产。2013年7月,中国平安以2.6亿英镑价格买下伦敦劳合社大厦,是第一桩中国保险公司跨境的房地产收购,此后几家险企海外不断出手,迎来险资海外投资的加速期,中国人寿则在2014年6月联合卡塔尔控股斥资7.95亿英镑买下伦敦金丝雀码头一幢大楼90%的股权。

“海外投资没有限制,合算的和好的,都会接纳”,在2014年业绩发布会上,中国人寿副总裁杨征强调,对境外投资坚持积极的尝试和稳步进入的原则,“包括一些以前没有机会进入的领域,都会着力去布局”。

任汇川则明确指出,平安的海外投资主要以提高保险资金投资回报率、分散风险、多元化配置资产为目标,因此主要是财务投资,而非战略投资,而在具体的项目选择上,更倾向于投资不动产、收租物业、商业物业、基础设施等这些现金流较好、久期较长的资产。

毫无疑问,收益率是保险机构投资海外地产项目的重要因素。“目前海外一些国家,特别是一线发达国家的权益类资产和不动产存在较好的投资机会。”一位人保资产研究员指出,目前一线发达国家商业地产的租金回报率高于国内,如美国住宅租金收益率高达6%,而中国一线城市住宅租金收益率仅为2%左右。甚至有地产业内人士透露,相比其他地产项目,写字楼和酒店这两类项目的投资收益还更高,普遍超过了10%。

而相比之下,国内大多数一线城市写字楼的投资回报率明显偏低。世邦魏理仕今年初发布的报告显示,北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

不过,在一位保险资管副总看来,与收益率同样重要的因素是近期美元的走强和人民币的小幅贬值,“这个时点为保险公司海外配置打开了窗口,更利于提高回报率。”数据显示,去年5月,1欧元还可兑换1.4美元,美元对日元的汇率也在1∶100徘徊,如今欧元对美元的汇率已接近1∶1,美元对日元的汇率则升至1∶120。今年3月初,美元对人民币汇率一度升至1∶6.26,而去年10月底,1美元才可兑换6.1元人民币。

根据莱坊机构的最新数据,澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场,2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。

不过,值得注意的是,保监会资金运用监管部主任曾于瑾此前在对险资投资海外的风险中也提到了收益风险,其中包括汇率风险,“2014年保险机构在海外投的这几个不动产项目,投得都非常漂亮,但是不动产资产受市场影响很大,投资收益跟投资成本关系更密切,如不认真评估,很容易影响收益率。”

杨征对此也表示,国内经济下行压力在加大,但国际上的风险也暗流涌动,“突然加快海外投资步伐,即便从短期来看不会发现什么风险,但长期也可能出现风险。所以,走出去步伐不能太仓促。


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